プーケットのコンドミニアムだけがタイ不動産ではない
日本人投資家の多くはプーケットのシービュー・コンドミニアムやリゾートヴィラを思い浮かべますが、実はタイでいま最も利回りの高い不動産セクターは「倉庫」です。結論から言うと、タイの倉庫投資の想定利回りは年8～12%で、住宅系（コンドミニアム）の2～3倍に達します。背景にあるのは深刻な物流施設の供給不足で、既存施設のオーナーがテナントに対して有利な条件を提示できる「売り手市場」が続いています。
バンコク・ポスト紙の報道によれば、タイの倉庫供給の逼迫は物流事業者の需要増を背景に、オーナー側が賃料交渉で主導権を握る状況を生んでいます。産業用不動産は住宅セクターに比べて、値動きの安定性・利回りの両面で優位に立っているのです。カッシュマン&ウェイクフィールドによる2026年第2四半期のタイ物流・産業用不動産マーケットレポートも、この傾向を裏付けています。2021年以降、産業用地の需要が供給を10%以上上回るペースで推移しており、地価・賃料には継続的な上昇圧力がかかっています。
「海の見えるコンドミニアム」や「貸別荘」という発想に慣れた海外投資家にとって、倉庫という選択肢はやや馴染みが薄いかもしれません。しかし2026年、最も説得力のある投資ストーリーの一つがこの分野で静かに形成されています。
数字で見るタイの倉庫市場
- 利回り:立地とアセットクラスによって差はあるものの、タイの倉庫の年間利回りは8～12%。住宅系コンドミニアムの2～3倍の水準です
- 供給不足:現在の需要に対して**15～20%**の供給ギャップがあると推計されており、新規施設の建設が追いついていません
- 賃料水準:東部経済回廊（EEC）内のグレードA倉庫の平均賃料は月額175～200THB/平方メートルで、年5～7%のペースで上昇中
- 賃貸借期間:契約期間は3～5年が一般的で、賃料の固定インデックス条項が付き、キャッシュフローの予測がしやすい
- 稼働率:主要物流ハブでは90%超の高稼働率を維持
- 需要の中心地:チョンブリー、サムットプラーカーン、パトゥムターニーの3県、およびモーターウェイ7号線沿いの回廊エリア
なぜ今、倉庫なのか:需要を支える構造要因
タイ政府が推進する開発プログラム「東部経済回廊（EEC）」は、チョンブリー、ラヨーン、チャチェンサオの3県にまたがる国家プロジェクトで、倉庫需要を牽引する最大のエンジンです。EEC関連のインフラ投資額は1.5兆THBを超えています。
もう一つの構造的な追い風がEコマースの拡大です。タイのオンライン小売市場は推計8,500億THB規模まで成長しており、成長率1ポイントごとに追加の物流キャパシティが必要になります。Shopee、Lazada、TikTok Shopといった大手プラットフォームはいずれも自社の倉庫網を拡大中です。
建設面にも制約があります。ターンキー方式のグレードA倉庫の建設期間は8～14ヶ月かかるため、需要の伸びに開発供給が追いつかず、供給不足がさらに深刻化する構造になっています。実際、2026年第2四半期時点で、タイ国内の完成済み倉庫（RBW）在庫は約605万平方メートル、完成済み工場（RBF）在庫は約342万平方メートルとほぼ横ばいで推移しており、バンコク・ポスト紙もこの需給の逼迫を指摘しています。
投資のハードルと具体的なコスト感
倉庫セクターへの参入コストは、住宅系不動産に比べてかなり高額です。2,000～5,000平方メートル規模の質の高い施設で3,000万～8,000万THB（おおよそ80万～220万米ドル）が目安となります。
また、タイでは外国人による土地の直接所有が認められていません。倉庫投資は以下のいずれかの方式で行うのが一般的です。
- タイ現地法人（外国人が出資参加する形）を通じた所有
- 長期の土地賃借権（30年＋更新30年）方式
- タイ証券取引所（SET）に上場する産業用REIT（不動産投資信託）への投資
このうちREITは、まとまった資金がなくても倉庫市場にアクセスできる手段として注目に値します。WHA Premium Growth Freehold REIT、AIMIRTなどのタイ産業用REITは、わずか数千THBから投資が可能で、配当利回りは年**6～8%**の水準です。
税制面では、タイの商業用不動産に課される固定資産税は評価額の**0.3%**と、欧州の多くの国と比べて低水準に抑えられている点もメリットです。
よくある質問
外国人はタイの倉庫を直接購入できますか？
できません。タイでは外国人個人による土地所有が認められておらず、倉庫不動産には土地が含まれるためです。一般的には、外国人出資を含むタイ現地法人の設立、更新オプション付きの30年長期土地賃借権、または上場REITへの投資という3つの方法のいずれかが使われます。
実際にどれくらいの利回りを期待できますか？
EECやバンコク郊外の質の高い倉庫であれば、純賃貸利回りは年8～12%が目安です。比較として、バンコクのコンドミニアムは3～5%、プーケットのヴィラは**5～7%程度にとどまります。さらに資産価値そのものも年3～5%**程度の上昇が見込め、トータルリターンの上乗せが期待できます。
タイ国内で倉庫需要が特に強いのはどのエリアですか？
注目すべきは3つのエリアです。スワンナプーム空港とレムチャバン港に近いサムットプラーカーン県、EECと自動車産業の中心地であるチョンブリー県、そしてバンコク北部の物流拠点であるパトゥムターニー県です。バンコクとパタヤを結ぶモーターウェイ7号線沿いの回廊は、タイの倉庫物流における「ゴールデントライアングル」と呼ばれています。
倉庫投資にはどんなリスクがありますか？
主なリスクとして、外国人による所有スキーム構築の法的複雑さ、テナントが1～2社に集中することによる依存リスク、タイバーツ建て収入による為替リスク、そして今後3～5年で新規プロジェクトが供給過剰を招く可能性が挙げられます。加えて洪水リスクも無視できません。2011年の大洪水ではアユタヤ周辺の産業施設数百件が被災しました。
タイのREITとはどのようなもので、どう投資すればよいですか？
REIT（不動産投資信託）は、タイ証券取引所（SET）に上場する公開型の不動産ファンドです。産業用REITは倉庫や工場のポートフォリオを保有し、収益の90%以上を配当として分配することが義務付けられています。投資にはタイの証券会社での口座開設が必要ですが、最低投資額はわずか数千THBからと、倉庫セクターへの最も手軽な入口といえます。
なぜコンドミニアムより倉庫の方が有利だと言えるのですか？
賃貸借期間が3～5年と長く（月単位契約が中心のコンドミニアムと対照的）、利回りが高く安定していること、観光シーズンやAirbnbとの競合に左右されないこと、そして個人ではなく法人テナントが中心である点が強みです。一方で、参入コストの高さと専門的な資産管理の必要性がデメリットとして挙げられます。
Eコマースが変える物流施設の需要構造
オンライン小売市場の爆発的な成長により、都市部近郊の「ラストマイル倉庫」への需要が急増しています。Shopee、Lazada、TikTok Shopといった大手ECプラットフォームはいずれもタイ国内で物流網を拡大中です。この需要は観光の波や為替変動の影響を受けにくい、構造的かつ持続的な成長ドライバーといえます。
賃料相場の目安
賃料はクラスとエリアによって大きく異なります。EEC内のグレードA倉庫は月額175～200THB/平方メートル、バンコク郊外のグレードB施設は月額120～150THB/平方メートル、地方の簡易型倉庫は月額80～100THB/平方メートルが目安です（いずれも2026年時点の市場推計値）。
購入前に現地視察は必要か
必須と言えます。商業用不動産をリモートだけで購入するのは大きなリスクを伴います。立地、アクセスインフラ、建物の状態、周辺環境については、必ず現地で自分の目で確認すべきです。スワンナプーム空港から40～90分の距離にあるチョンブリーやサムットプラーカーンの工業団地を合わせて視察するのが理想的なプランです。
まとめ:まずはREITから市場を学ぶという選択肢
タイの倉庫セクターは、海外投資家の間でまだ十分に評価されていない資産クラスの一つです。構造的な供給不足、Eコマースの拡大、そしてEECへの継続的な政府投資という3つの要素が重なり、安定した利回りを支える強固な基盤を形成しています。初めて挑戦する投資家にとって現実的な道筋は、まずタイの産業用REITから市場を学び、その後リースホールド方式などによる直接投資を検討するという段階的なアプローチです。タイ不動産では、こうした産業用不動産を含めたタイ国内の投資機会についてもご相談を承っています。
出典:Bangkok Post