プーケットの土地局の窓口で、いま何が起きているか。タイ人株主の出資金がどこから来たのか、その人の職業は何か、株式の対価はなぜ現金で払われたのか。2026年5月以降、こうした質問が突然、当たり前のように投げかけられるようになった。
法律そのものは変わっていない。外国人はいまも土地を所有できず、タイ人が過半数を持つ会社であれば土地を取得できるという建前も従来通りだ。変わったのは「確認の仕組み」である。
2026年5月に何が変わったのか
2026年5月、タイ土地局(Department of Lands)は「最優先」と記された3本の通達を全国すべての地方土地局に送付した。これにより、外国人が関与する土地所有構造をチェックするための統一システムが初めて整備された。
通達自体は既存の法律を変えるものではなく、これまで散らばっていた指示を一本化し、義務的な確認・報告の体制に落とし込んだものだ。地方の土地局は今後、企業データを商務省事業開発局(DBD)のデータベースと照合し、財務資料を求め、必要であれば現地調査を行うことになる。
重要なのは、この新体制が新規取引だけを対象にしているわけではない点だ。5年前、10年前に購入された既存の会社所有の土地も、同じ基準で見直しの対象になる。
いくらから「資金源」の確認が入るのか
審査が強化される具体的な金額のラインは以下の通りだ。
- 現金での支払いが200万THB以上の場合
- 資産の評価額が500万THB超の場合
このラインを超えると、土地局は取引に関わる全員について、資金の出所、収入、職業を調査する。逆に言えば、完成済みコンドミニアムを500万~600万THBの予算で購入するような一般的なケースでは、会社もノミニーも介さないため、そもそも構造化する対象自体が存在せず、この閾値に引っかかることもない。
外国資本が株式・出資・経営のいずれかの面で一定の基準を超えて関与していると判断された会社は「高リスク」に分類され、株主名簿、DBDへの届出内容、財務資料、契約書、さらには物理的な現地調査まで含めた深い審査を受ける。
タイ土地局は、この「高リスク」の分類はあくまでスクリーニングのためのツールであり、不正の認定を意味するものではないと明言している。リストに載ったからといって、自動的に「有罪」とみなされるわけではない。
ノミニー(名義株主)スキームはなぜ生まれたのか
現在問題視されているこの仕組みは、実は多くの利用者よりも歴史が古い。1990年代後半、アジア金融危機を受けてタイが不動産市場を外国資本に開放した際、土地法(Land Code)自体には手を加えず、外国人にコンドミニアムのフリーホールドとリース権だけを認めたことに始まる。土地は最後まで対象外に置かれた。
市場はこれに対して、ある回避策を作り出した。タイ人が51%の株式を持つ会社を設立し、実際の支配権は優先株式(加重投票権付き)、株式質権契約、委任状(パワー・オブ・アトーニー)を通じて外国人投資家が握るという構造だ。コ・サムイ、フアヒン、プーケット西海岸のヴィラの通り一本がまるごとこの構造で建てられている、というケースも珍しくない。
内務省は2006年にもこの仕組みを閉じようとした。収入がほとんどないタイ人株主や、土地購入直前に設立された会社を精査するよう指示を出したのだ。しかし最も重要な事実がここにある。指示はあっても、それを確認するための「仕組み」がなかった。地方の土地局が目にするのは、データベースではなく紙のファイルだけだった。
2026年の通達がまさにこの点を変える。株主名簿とDBDの企業情報を突き合わせ、資本金を実際に払い込んだのが誰で、どのように支払われたのかを確認し、タイ人の取締役が本当にその物件に住んでいるかどうかを現地で確認できるようになった。もはや一人の職員の裁量に委ねられる話ではない。
会社所有のヴィラを持っている場合、何が起きるのか
プーケット、サムイ、パンガン島、クラビでは、すでに数千社規模の企業が調査対象になっている。典型的な「タイ人51%」の株式構成の裏で、実質的な経営と資金提供のすべてを外国人が行っているケースが多く、資産に紐づく法人の一部はマネーロンダリング(資金洗浄)の観点からも再調査されている。
まず機能しなくなるのは、「決済の1週間前に3人のタイ人株主を揃えて作られたパッケージ会社」だ。財務記録を見れば収入も口座の動きもなく、明らかに実体がないことがすぐに分かる。
もう一つ崩れやすい誤解がある。タイ人配偶者が「これは私自身の資金です」と一筆書いた書面があれば、それで永久に問題が片付くという思い込みだ。実際にはその書面は一つの登記に関しては有効でも、土地が個人ではなく会社名義になっている場合、その構造自体への審査を止める効力はない。
そして誰もあまり語りたがらない三点目がある。タイの土地法は、違法に取得された土地について、一定期間内の処分を命じ、応じなければ強制売却させる権限を当局に与えている。ただし実務上、これまで大量の没収が行われた例はなく、今回もそうなるとは考えにくい。外国人買主が地方のリゾート需要の一定割合を占める国において、政治的コストが大きすぎるからだ。むしろ現実的に起こるのは、もっと静かで、もっと厄介な事態だ。高リスクと判定された構造が審査を通過するまで、転売が数ヶ月にわたって停滞し、買主が離れるにつれて値引き幅がじわじわと広がっていく、という展開である。
会社所有かリースか、どちらを選ぶべきか
ここは筆者としての意見をはっきり述べておきたい。もし今、タイ会社経由の所有と、長期リース権のどちらかを選ぶ場面にいるなら、リースを選ぶべきだ。
チャノート(所有権証書)の裏に登記される30年間のリースホールドは、権利としては会社所有より弱い。しかしこの権利は審査によって崩れることがなく、あなた自身が刑事事件の当事者になることもない。外国人がフリーホールドで完全な所有権を持てる唯一の形態は、外国人所有枠49%以内のコンドミニアム単位であり、これは相変わらず地味だが、最も安全な選択肢であることに変わりはない。
ただし、会社構造を完全に切り捨てるのは早計だ。実際の事業を行い、本物のタイ人パートナーがいて、資本金が適正に払い込まれ、数年分の清潔な申告履歴がある会社は、審査を通過する。問題は、そうした会社を維持するには実際のお金と、その裏付けとなる本当の事業が必要だという点であり、ペーパーカンパニーでは通らない。
このルールがそもそも関係ない例外的なケースもある。予算500万~600万THBで完成済みのコンドミニアムを購入する場合だ。会社もノミニーも存在せず、評価額による資金源チェックのラインにも達しないため、そもそも「構造化」する対象が何もない。
ノミニー(名義株主)になるとどんな罰則があるのか
ノミニー所有(名義貸し)は外国事業法(Foreign Business Act)のもとで依然として刑事犯罪であり、外国人買主と、フロント株主として名義を貸したタイ国民の両方に、10万~100万THBの罰金、および最長3年の禁固刑が科される。
この罰則の重さこそが、名義株主を引き受けてくれる人を見つけることを以前より難しく、そして高くつくものにしている理由だ。加えて、industry reporting によれば2026年の取り締まりの一環として、外国人の関与がある46,000社以上の会社が全国規模で名義株主構造の疑いをかけられ、すでに監査の対象になっている。
今すぐできる対策は何か
すでに会社名義でヴィラや土地を保有している場合、今週中にできる具体的な一歩がある。DBDから会社の登記情報(company extract)を取得し、土地局が実際に何を見ているのかを自分で確認することだ。費用はごくわずかで、1日で取得できる。構造を見直すかどうかの判断は、売却を考え始めるより、はるか前に済ませておくべきものだ。
また、今年タイで登記手続きを行う予定がある場合の実務上の注意点も一つ。土地局での所有権移転には本人の出席、あるいはタイの法律形式に厳密に従って作成された委任状のいずれかが必要で、最近は本人出席を求める運用がかなり厳格になっている。窓口での順番待ち、評価、銀行の預金証書の準備を含めて、2~3営業日の余裕を見ておいたほうがよい。
こうした制度変更の全体像や、プーケットでの物件選びについて相談したい場合は、タイ不動産のような現地事情に詳しい専門家に早めに確認しておくことをお勧めする。
出典:Restate.ru