「タイの不動産は現金でしか買えないのだから、東京やワシントンの金利なんて関係ない」。そう考えている方は多いかもしれない。だが実際には、日本の10年国債利回りが約30年ぶりに3%を超えたという事実は、プーケットのコンドミニアム購入を検討する日本人投資家にとって、無視できないシグナルになっている。
結論から言えば、直接的な影響はほとんどない。タイでは非居住外国人向けの住宅ローンはほぼ存在せず、取引は基本的に現金で行われる。しかし、間接的な影響はむしろ大きい。金利のある世界に戻った今、「利回り5〜6%の海外コンドミニアム」という選択肢は、以前より魅力を説明しづらくなっている。
日本の10年債利回り3%超えは何を意味するのか
The Japan Timesの報道によると、日本の10年国債利回りは1996年以来となる3%の水準を突破した。過去1年でおよそ1.4ポイント上昇したことになる。20年間ゼロ近辺で推移してきた日本の長期金利にとって、これは単なるノイズではなく、資金コストの構造そのものが変わったことを意味する。
Euronewsの報道では、市場は日本銀行が9月の会合で追加利上げに踏み切る可能性を80〜90%の確率で織り込んでいるとされ、政策金利は1.25%まで上がる可能性があるという。5年債、2年債といった短い年限でも、数十年ぶりの高水準に達している。
日本は30年にわたり、アジア全域に安価な資金を供給する「資金の出し手」だった。国内の長期債が3%を超える利回りを提供するようになれば、その資金の一部は国内に回帰する。海外の不動産や株式への投資は、もはやゼロ金利ではなく、実質的なリターンと競争しなければならない局面に入っている。
米国債利回りとの関係、そしてプーケット市場への波及経路
同時期、米国10年債利回りは4.8%近辺まで上昇し、2年債は4.41%前後で推移している。ブレント原油は1バレル95ドル前後で取引されており、インフレ期待とエネルギー価格の上昇が長期資産の重石になっている。米国の利回りカーブが平坦であることは、市場が「一時的な高金利」ではなく「長期化する高金利」を想定していることを示している。
ここで重要な計算がある。年利4.8%を、テナント管理も修繕もなしに得られる「無リスクのドル資産」が存在するなら、賃貸収益を生む資産はすべて「なぜそれより優れているのか」を説明しなければならない立場に置かれる。ネットで年5〜6%の利回りを見込むプーケットのコンドミニアムは、居住目的を持たないドルベースの投資家にとって、以前ほど自明な選択ではなくなっている。
ただし、7〜10年の投資期間を想定し、資本増価(キャピタルゲイン)を主眼に置く買い手にとっては、依然として有効な選択肢である。純粋な利回りだけを目的にする議論が弱くなった、というのが正確な言い方だろう。
タイバーツは本当に「安く」買えるようになるのか
市場でよく語られる前提がある。「先進国の債券が売られてドルが強くなれば、タイの資産は外国人にとって自動的に安く買えるようになる」という考え方だ。しかし、これは過去の実例と食い違う。
タイバーツは、強固な経常収支、観光収入、外貨準備における金の比率の高さから、地域の「セーフヘイブン通貨」として振る舞うことがしばしばある。つまり、円やドルが強くなったからといって、バーツが自動的に弱くなるとは限らない。この「通貨ディスカウント」を前提に予算を組むのは、根拠の薄い戦略だと言わざるを得ない。予算は現在のレートを基準に、余裕を持って組むべきだ。
売り手の債券ポートフォリオ損失が交渉材料になる
あまり語られないが、実務上は重要な点がある。長期債に資金の一部を置いていた売り手は、今、評価損を抱えている。この状況で売り手が取る行動は二つに分かれる。
一つは、他の資産の損失を確定させたくないため、不動産の売却価格で妥協する。もう一つは、リスティングを取り下げて市況の回復を待つ。プーケットのセカンダリー市場では、この両方が同時に起きている。したがって、エリア別・平方メートル単価の平均値で市場を判断するのではなく、物件ごとに個別に事情を見極める必要がある。
筆者の見解を述べておく。米国10年債利回りが4.8%近辺にある今、賃貸収入だけを目的にリゾート不動産を買うなら、少なくとも2シーズン分の実際の予約実績(デベロッパーの予測値ではない)がある物件に限るべきだ。ただし、予算が15万ドル未満で、2〜3年以内の転売を前提にしている場合は、この議論の大部分は当てはまらない。その時間軸では、利回り計算より、立地と建設段階のほうがはるかに重要になる。
建設コストと長期滞在ビザ、押さえておくべき実務ポイント
ブレント原油が95ドル前後にある状況は、セメント、ガラス、輸送費などの建設コストに圧力をかけている。デベロッパーは通常、この上昇分を既存の販売済みユニットには反映させず、今後の販売フェーズの価格に組み込む。つまり、価格下落を待って様子を見るという戦略は、プライマリー市場では必ずしも合理的ではない。コストが上がる一方で待ち続ければ、結局は同じか、それ以上の価格で買うことになりかねない。セカンダリー市場では話が異なり、前述の通り交渉余地は物件ごとに実在する。
もう一点、実務上の変化がある。Bangkok Postの報道によれば、タイの長期滞在ビザ制度は、300万バーツ以上のコンドミニアムを購入する外国人、または月額85,000バーツ以上の賃貸契約を結ぶ外国人に対し、1年間のビザを付与する仕組みを明確化した。これは資金計画とは別に、具体的な法的基準として購入判断に組み込める要素だ。
Home In Phuketの分析によれば、2026年のプーケット不動産市場は、短期的な投機よりも長期投資を重視する層にシフトしており、ロシア、オーストラリア、中国など各国の買い手からブランド付きレジデンスやサービス付きヴィラへの需要が高まっているという。
まとめると、今のプーケット市場で有利なのは誰か
今のプーケット市場は、現金を持ち、急いでいない買い手に有利に働く構造になっている。住宅ローンに依存する買い手との競争は構造的に少なく、債券ポートフォリオに損失を抱えた売り手ほど交渉に前向きになっている。
一つ注意しておきたい。金利や為替の議論に時間を使いすぎて、現地での物件確認を後回しにするのは本末転倒だ。ラワイとバンタオという近接するエリアでも、比較可能な物件同士の価格差は、実際に現地を訪れなければ分からない細部に起因することが多い。次回の視察旅行では、数日ではなく、もう少し余裕を持った日程を組むことをお勧めする。
出典: The Japan Times