結論から言うと：タイで外国人が買えるものと買えないもの
タイで不動産を購入しようと考えている日本人にとって、まず押さえるべき大原則があります。外国人は土地を所有できない。これは例外のない法律上のルールです。一方で、コンドミニアムの区分所有権（フリーホールド）は取得可能であり、建物全体の登録床面積の49%を上限に外国人名義で登記できます。この一点さえ理解していれば、タイ不動産の基本的な構造は見えてきます。
タイの外国直接投資は2025年にタイ銀行の発表で150億ドル超を記録しました。製造業・自動車・デジタル経済が主な牽引役です。それだけ開かれた投資環境でありながら、居住用不動産の所有権については東南アジアで最も保守的な市場のひとつであり続けています。工場は建てられても、隣の家は買えない、という矛盾がタイには存在します。
タイ不動産の法的な全体像
外国人に「絶対に」認められていないこと
**1954年の土地法典（B.E. 2497）**により、外国人の土地所有は全面的に禁止されています。ヴィラであれタウンハウスであれ、土地付き一戸建てをフリーホールドで取得する手段は存在しません。
しばしば「抜け道」として紹介されるタイ人名義会社（ノミニー構造）は、非常に高いリスクを伴います。タイの土地局は2023年以降、外国人が関与する会社の株主構成の監査を強化しており、南チャイナ・モーニング・ポスト紙によれば、不正ノミニー構造に関与した疑いのある850社以上が当局に摘発され、被害総額は150億バーツ超とされています。違反が確認された場合、取引の無効化に加え、外国人事業法に基づく最大100万バーツ（約280万円）の罰金と禁固刑の可能性があります。
外国人に認められている購入方法
| 所有形態 | 対象物件 | 法的保護 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| フリーホールド（区分所有） | コンドミニアム | 強い | 建物ごとに49%の外国人枠あり |
| 借地権（リースホールド） | 土地・ヴィラ・コンドミニアム | 登記期間中は保護 | 最長30年、更新は法的保証なし |
コンドミニアム法（B.E. 2522、1979年制定・以降改正）が外国人の区分所有を認めています。ただし、一棟の建物で外国人が所有できる登録床面積の合計は49%が上限です。この枠が売り切れた場合、外国人バイヤーは30年のリースホールドでしか購入できません。
プーケットとパタヤはコンドミニアム取引全体の60%以上を外国人バイヤーが占める主要エリアで、人気プロジェクトでは外国人枠がすでに満杯のケースも少なくありません。
リースホールドの現実：30年という制約をどう考えるか
土地局に登記されたリースホールド（借地権）は、定められた期間中は法律によって保護されます。問題は期間満了後の更新です。
契約書に「30年＋30年」や「30年＋30年＋30年」という更新条項が盛り込まれているケースは多いですが、これはあくまで契約当事者間の債権的な約束であり、物権ではありません。土地のオーナーが変わった場合、新オーナーは前オーナーの更新約束に必ずしも拘束されません。タイの裁判所が更新条項を相続人に対して強制力のあるものと認めるかどうかは、判例上も不安定な状況が続いています。
リースホールドのヴィラは**賃貸利回りが年6-8%程度と高めですが、残存年数が減るにつれて転売価格が下落する傾向があります。一方、フリーホールドのコンドミニアムは年4-6%**程度の利回りで、残存価値が時間とともに目減りしない点が大きなメリットです。
資金の送金と購入手続き：日本人がよく迷うポイント
コンドミニアムをフリーホールドで外国人名義登記するには、購入資金が海外から送金されタイバーツに両替されたことを証明する書類が必要です。タイの銀行が発行する**外国為替取引証明書（FETF：Foreign Exchange Transaction Form）**がこれにあたり、登記の際に必須書類となります。
日本の銀行口座からタイの銀行口座へ送金し、現地で両替するのが標準的な手順です。一部のバイヤーが国内の認可を受けた仮想通貨取引所を経由するケースもありますが、デベロッパーが仮想通貨での直接支払いを受け付けることはほとんどありません。
タイの商業銀行による外国人へのモーゲージローンは制度上は可能ですが、実際には非居住者への融資に消極的です。シンガポールや香港の子会社を通じた融資を提供する一部の銀行もありますが、外国人向けの金利は**年6-8%が目安であり、タイ人向けの年4-5%**より高めです。
税金・コストの実費感覚
- 移転税：査定額の2%
- 印紙税：0.5%
- 特定事業税：購入から5年以内の転売には**3.3%**が課される
これらは売主・買主のどちらが負担するかを契約で決めるケースが多く、交渉の余地があります。
法律はいつ変わるのか？2026年の立法動向
2024年には土地の99年リースホールドを認める法案が議論されましたが、国内の民族主義的な反対意見を受けて委員会段階で棚上げになりました。タイでは土地の権利拡大に関する法案は政治的に非常にセンシティブであり、毎回ナショナリズム系の議員グループや委員会の強い抵抗に遭います。
現在のペートンタン・シナワット政権は、特別経済区内に限り外国人コンドミニアム所有枠を49%から75%に引き上げる案を検討していますが、2026年半ば時点でまだ正式な法案は国会に提出されていません。
ベトナムは2015年にフリーホールドのアパート購入（1棟あたり最大30%の外国人枠）と50年リースホールドの住宅購入を外国人に開放しました。マレーシアのMM2Hプログラムは100万リンギット（約3,200万円）以上の物件から外国人が購入できます。こうした周辺国と比べても、タイの規制は依然として厳しい水準にあります。
日本人バイヤーへの現実的アドバイス
2026年現在、最も法的リスクの低い選択は、外国人枠が残っているコンドミニアムをフリーホールドで購入することです。その際は以下の点を必ず確認してください。
- 購入前に外国人枠の残量を書面で確認する（マンション管理組合または土地局で照会可能）
- 法的デューデリジェンスはデベロッパーと利害関係のない独立した弁護士に依頼する
- 送金はFETF取得のためにタイの銀行を経由して行う
リースホールドのヴィラは魅力的な利回りを提供しますが、更新リスクを十分に理解した上で、契約条件を専門家と慎重に検討することが不可欠です。タイ不動産の購入を検討している方は、現地の法律と市場動向に精通した専門家に相談することを強くお勧めします。
出典：バンコク・ポスト