結論から言うと、プーケットの立場は揺らいでいない
マレーシアのコングロマリット、ジェンティンがジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）で200億ドル規模のスマートシティ開発を発表しました。東南アジアでこの10年間で最大級の開発案件です。「これでタイ不動産、特にプーケットやバンコクから資金が流出するのでは」と気になった方も多いはずです。
結論を先に言えば、答えは「ノー」です。ジェンティンの計画はAI研究や農業テクノロジーを軸にした企業・研究都市であり、プーケットのようなリゾート型不動産投資とは根本的に買い手層も投資目的も異なります。ただし、この結論を裏付けるには具体的な数字を見る必要があります。以下で詳しく解説します。
ジェンティンの200億ドル計画とは何か
ジェンティンが投資する200億ドルは、ジョホール・シンガポール国境をまたぐスマートシティ建設に充てられます。狙いはリゾート開発ではなく、AI研究拠点、データセンター、垂直農法（バーティカルファーム）を核とした都市機能の構築です。
ターゲットとなる買い手も、国際的なプロフェッショナル人材やテック企業であり、プーケットのリゾート市場を支える個人投資家や別荘購入者とは層がまったく違います。
JS-SEZ（ジョホール・シンガポール経済特区）自体は2025年1月に発足し、国境を越えた人とお金の移動を円滑にすることを目的としています。ジョホールバルはコーズウェイ経由でシンガポールの中心business地区までわずか約30分。シンガポールの金融資本にアクセスしながら、シンガポールほどの地価負担を避けられる立地です。Nikkei Asiaの報道によれば、このゾーンは深圳やバンガロールと直接競合し、企業投資を呼び込む設計になっているとのことです。
ジェンティン・グループの時価総額は150億ドルを超え、シンガポールとマレーシアでリゾート・ワールド・カジノを運営してきた実績があります。大型プロジェクトを実現させる経験値は十分にある企業と言えます。
規模で比べると、どちらが「大きい」のか
200億ドルという投資額は、過去5〜7年間にプーケットの不動産市場に流入した外国人投資の合計に匹敵する規模です。つまりこれは単なる住宅開発ではなく、AIラボやデータセンター、垂直農法を組み込んだ「都市そのもの」の建設プロジェクトなのです。
一方でタイの数字を見ると、プーケットにおける外国人関与の不動産取引は2025年に推定22%増加しました。プレミアムコンドミニアムの価格は1平方メートルあたり120,000〜180,000バーツ（約3,400〜5,100ドル）に達しています。
さらに、Nation Thailandの報道によると、プーケットにおける国際需要の割合は2025年第3四半期に約60%まで上昇し、2026年には約65%に達すると見込まれています。これはバンコクの住宅ローン審査厳格化や国内世帯債務の圧力から切り離された、独自の需要構造を示しています。
利回りで比較：ジョホール vs プーケット
| 項目 | ジョホールバル | プーケット |
|---|---|---|
| 年間賃貸利回り（コンドミニアム） | 3〜4% | 6〜8% |
| 主な買い手層 | 国際的な専門職・テック企業 | 個人投資家・別荘購入者 |
| 需要の源泉 | 企業進出・研究拠点 | 観光客・年間宿泊需要 |
この利回り格差の大きな理由は観光客数にあります。プーケットは2025年に1,100万人を超える外国人観光客を迎えており、この巨大な需要が賃貸市場を支えています。
所有制度の違いも見逃せないポイント
マレーシアでは、外国人は100万リンギット（約21万5,000ドル）から自由保有（フリーホールド）の不動産を購入できます。
一方タイでは、外国人はコンドミニアムを「外国人所有枠」（プロジェクト全体面積の最大49%まで）の範囲内で所有するか、ヴィラなど土地付き物件については30年＋30年＋30年の長期リースホールド契約を利用するのが一般的です。制度の透明性やプロセスの分かりやすさという点では、タイの仕組みは日本人投資家にも比較的理解しやすい構造と言えるでしょう。
最近の外国人規制強化は投資に影響するか
Bangkok Postの報道によれば、タイの当局はノミニー（名義貸し）構造の抜け穴を塞ぎ、特にサムイ島やパンガン島において外国資本が関与する企業への監視を強化しています。
それでもJuwai IQIの推計では、プーケットの高級ヴィラ取引の約60%、サムイ・パンガンでは90%以上を外国人買い手が占めており、規制強化がここまでのところ実需に与えた影響は限定的とみられています。
プーケットの価格はジョホールの登場で下がるのか
可能性は低いと考えられます。両市場はまったく異なる価格帯・買い手層をターゲットにしているためです。プーケットのプレミアム物件価格は年8〜12%の成長が見込まれており、この上昇要因は島内の限られた土地供給によるもので、本土のテックパークとの競合とは無関係です。
Knight Frank Thailand（Bangkok Post引用）によると、バンタオ、ラヤン、カマラ、チェンタレーといったプーケット西海岸の一等地はブランドレジデンスとヴィラ需要に支えられ、2026年まで好調が続くと予測されています。
ジェンティンのプロジェクトはいつ完成するのか
正式な完成時期はまだ発表されていません。この規模のプロジェクトは通常15〜20年かけて段階的に実現します。初期インフラは3〜5年以内に姿を現す可能性がありますが、都市として完全に機能するのは2040年代というのが現実的な見立てです。
バンコクとジョホール、今投資するならどちらか
戦略次第です。バンコクは土地局を通じた登記制度が整い、流動性の高いコンドミニアム市場を持っています。一方ジョホールは実現まで10〜15年を要するプロジェクトです。今すぐキャッシュフローを求める投資家にとっては、バンコクに軍配が上がります。
まとめ：野心的だが、タイの優位性は揺るがない
ジェンティンのジョホール計画は規模・野心ともに際立っていますが、収益を生むリゾート不動産、明確な所有構造、実際に機能する賃貸市場を求める投資家にとって、タイは依然として東南アジアで最も有力な選択肢です。プーケットとバンコクは、建設中のテックパークには提供できないもの、すなわち稼働中の賃貸市場、実績あるマネジメント会社、そして安定した需要を備えています。
タイ不動産では、こうした市場動向を踏まえた上で、お客様に合ったプーケット物件選びをサポートしています。
出典: Bangkok Post