2026年ノミニー所有規制強化：EECだけでなくプーケットも対象に

プーケットのヴィラ所有者にも無関係ではない話

結論から言うと、タイ人名義を借りて土地を所有する「ノミニー・スキーム」は、2026年からこれまで以上に厳しく取り締まられます。調査対象はEEC(東部経済回廊)の3県だけでなく、プーケット、サムイ島、チェンマイを含むタイ全77県に及びます。もしタイ人の知人や元パートナー名義で土地・ヴィラを所有している方は、この記事を読んでいる今が対策を考えるタイミングです。

アヌティン・チャーンウィラクン首相は、タイ全土でのノミニー土地所有構造の監査を直接指示しました。きっかけは中国資本がEEC(東部経済回廊)に急速に流入していることへの懸念でしたが、規制の範囲はEECの3県をはるかに超えています。プーケット、サムイ島、チェンマイなど、外国人が長年タイ人名義を借りて静かに土地を購入してきたリゾートエリアはすべて調査対象になっています。

海外投資家にとって、これは無視できないサインです。長年「グレーゾーンの慣習」として黙認されてきたノミニー・スキームは、いよいよ「積極的に摘発される違法行為」というカテゴリーに移行しつつあります。誰がリスクにさらされ、何をすべきか、具体的に見ていきましょう。

まず押さえておきたい要点

• 調査範囲：ノミニー所有のチェックはEECやリゾートエリアに限らず、タイ全77県が対象です

• きっかけ：チョンブリー、ラヨーン、チャチューンサオ(EECゾーン)への中国資本流入に対する政府の懸念

• 根拠法：土地法典法第96条は外国人によるタイの土地所有を禁止しており、違反した場合は最大2万バーツの罰金と土地の強制売却が科されます

• 本当のリスク：外国人事業法第36条により、ノミニー構造を利用した場合は最大禁錮3年、罰金最大100万バーツが科される可能性があります

• コンドミニアムは対象外：コンドミニアム法により、外国人はどのプロジェクトでも専有面積の最大**49%**まで合法的に区分所有できます

• 推奨アクション：タイ人が関与する既存の所有構造をすべて洗い直し、2026年末までに法的監査を完了させること

知っておくべき重要事実

• EECは2018年に設立された経済特区で、チョンブリー、ラヨーン、チャチューンサオの3県にまたがります。EECO(東部経済回廊事務局)のデータによると、2025年末時点でこのゾーンへの申請投資額の累計は1兆9000億バーツを超えました

• タイ土地局は首相から直接、不動産登記の全国調査を実施するよう指示を受けています

• 典型的なノミニー・スキームはこう機能します：外国人が土地購入の資金を出し、タイ国籍者(元パートナー、運転手、知人であることが多い)が法的所有者として登記される。書類上は、土地は完全にそのタイ人のものになります

• 2024〜2025年には、すでにプーケットで強制売却の前例があります。土地局が銀行送金の記録を追跡することで、ノミニー所有を立証したケースです

• 外国人投資家は、土地そのものではなく建物については、更新オプション付きで最長30年の長期リースホールド登記を通じて合法的に所有できます

• 外国人株主比率が**49%**を超えるタイ法人は「外国法人」に分類され、土地を所有できません

• 市場推計では、プーケットとパタヤのヴィラの**10〜15%**がノミニー構造で保有されているとされています

なぜ2026年は「今までとは違う」のか

ここで文脈を押さえておく必要があります。アヌティン首相はノミニー構造への「宣戦布告」をした初めての首相ではありません。同様のキャンペーンは2006年、2014年、2019年にも実施されました。しかし2026年は根本的に事情が異なります。当局はいまや、デジタル化された不動産登記、銀行取引データ、そしてAMLO(資金洗浄防止局)を通じたクロスチェック機能にアクセスできるようになっています。技術的な観点から見て、ノミニー・スキームの発見は劇的に容易になったのです。

EECはバンコク政府にとって国家的なプライドの象徴であり、タイの経済政策の旗艦プロジェクトです。政府は、重要な土地資産が外国資本によって隠れた形で支配されることを容認するつもりはありません。ただし、今回の監視の波は中国人投資家に限らず、あらゆる国籍の外国人に及んでいる点に注意が必要です。

自分のヴィラや土地が「危ない」と気づくサイン

これは実務上、何を意味するのでしょうか。もしあなたがタイ人個人名義でヴィラや土地区画を保有している場合、その立場はすでに脆弱になっています。土地局は資金の流れを分析しています。誰が代金を支払ったのか、誰が維持費を負担しているのか、実際に誰がそこに住んでいるのか。パターンがノミニー所有を示唆する場合、結果は深刻です。180日以内の強制売却、金銭的な罰則、そして刑事訴追の可能性があります。

幸い、合法的な代替手段は存在し、実際にうまく機能しています。土地局に登記された30年のリースホールドは、あなたの使用権を保護します。外国人所有枠内でコンドミニアムを購入すれば、完全なフリーホールド(所有権)が得られます。実質的な商業活動と本物のタイ人株主を伴うタイ法人を通じて所有権を構成することも許可されていますが、それには非の打ちどころのない法的実行が求められます。

私たち「タイ不動産」でも、プーケットで物件をお探しの日本語話者のお客様から、既存の所有構造についてのご相談を受けることが増えています。心当たりのある方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

出典：EECO(東部経済回廊事務局)

よくある質問(FAQ)

タイのノミニー土地所有とは何ですか？

外国人が土地購入の資金を出しながら、タイ国籍者が法的所有者として登記される仕組みのことです。タイの法律では、これは土地法典法と外国人事業法の両方に違反します。

ノミニー所有が発覚した場合の罰則は？

外国人事業法により、最大100万バーツの罰金と最大禁錮3年が科される可能性があります。また土地局は、180日以内の物件強制売却を命じることもできます。

この規制はコンドミニアム所有者にも影響しますか？

いいえ。プロジェクトの外国人所有枠(専有面積合計の49%)を超えない限り、外国人はコンドミニアムの区分所有権を合法的に保持できます。これはコンドミニアム法(仏暦2522年)によって規定されています。

2026年の取り締まりは過去のキャンペーンと何が違うのですか？

当局は現在、デジタルツールを活用しています。AMLOを通じた銀行取引のクロスチェック、不動産登記の分析、税務記録の照合などです。これまでのキャンペーンは主に手作業での監査と密告情報に頼っていました。

外国人はタイで合法的に土地を購入できますか？

直接の土地所有は原則として禁止されています。ごく例外的なケースとして、BOI(タイ投資委員会)を通じた4000万バーツ以上の投資がありますが、一般的ではありません。合法的な代替手段としては、長期リースホールド、外国人所有枠内でのコンドミニアム購入(フリーホールド)、実質的に事業を行うタイ法人を通じた所有などがあります。

自分のヴィラがタイ人名義(ノミニー)で登記されている場合、どうすればいいですか？

直ちに、タイの土地法を専門とする有資格弁護士に相談してください。選択肢としては、リースホールド構造への転換、物件の売却、あるいは完全に合法な枠組みでの所有権再構成などがあります。

この取り締まりは特定の国籍を狙い撃ちしているのですか？

いいえ。きっかけはEECへの中国資本の流入でしたが、調査は国籍を問わず、全国のあらゆる外国人所有構造を対象としています。

2026年、EECエリアで不動産を購入するのは安全ですか？

合法的な所有構造を用いる限り、安全です。パタヤやシラチャ(EECゾーン内)のコンドミニアムは、フリーホールドで外国人にも購入可能です。土地についてはリースホールド契約でのみ確保できます。

自分の所有構造について、どこで法的アドバイスを受けられますか？

タイ法曹協会に登録され、外国人クライアントへのアドバイス実績を持つ法律事務所と協力してください。ノミニー・スキームの設定を持ちかけてくる「コンサルタント」は絶対に避けるべきです。

結論として、タイにおいて「バレなければ大丈夫」だったノミニー・スキームの時代は終わりつつあります。2026年のキャンペーンは、デジタルによる執行ツールと首相レベルでの政治的意志に裏打ちされています。監査があなたのもとに来る前に、今すぐ自分の所有構造を見直してください。

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