まず結論から：この改革で何が変わるのか
タイ財務省は2026年、全国77県を対象に地籍評価（公示地価）の算定手法を抜本的に見直しています。目的は一つ、官民の地価格差を解消すること。プーケットやバンコクなど人気エリアでは、公示地価が実際の取引価格の**40〜60%にとどまるケースが常態化しており、バンコク中心部では最大300%**もの乖離が生じています。この改革により、不動産取得時の移転登記費用・印紙税の課税ベースが上昇し、毎年の土地建物税の負担も増加します。2027年の次回改定サイクルが迫る今、購入計画を持つ方は早めに状況を把握しておく必要があります。
タイ公示地価の仕組みと今回の改革の背景
タイでは地籍評価額（カダストラル評価額）が4年ごとに更新されます。直近のサイクルは2023年に完了し、次回は2027年が予定されています。今回の制度改革は、その2027年改定を「市場実態に即した評価」で迎えるための地ならしです。
これまで問題とされてきたのは、隣接する同条件の土地であっても公示地価が大きく異なるケースが頻発していたこと。財務省はこうした評価のばらつきを解消するため、全国で統一された査定基準を導入しようとしています。
具体的な地域別の乖離状況
| エリア | 公示地価（概算） | 実際の取引相場 | 乖離倍率 |
|---|---|---|---|
| バンコク・スクンビット | 60万〜80万バーツ/ワー | 120万〜200万バーツ/ワー | 約2〜2.5倍 |
| プーケット・バンタオ/ラグナ | 市場の約1/2〜1/2.5 | - | 約2〜2.5倍 |
| バンコク都心（シーロム・サートーン等） | 最大300%の乖離 | - | 最大4倍 |
※1ワー = 4平方メートル。出典：バンコクポスト
日本人投資家への具体的な影響
不動産取得時のコスト増
タイで不動産を購入すると、売買成立時に移転登記費用として取引価格または公示地価のいずれか高い方の2%が課されます。公示地価が市場価格に近づけば、課税ベースが上昇し、実質的な取得コストが増えます。市場試算によれば、フリーホールドコンドミニアムの取引コスト（移転費・印紙税合計）は現行水準に比べて5〜15%増になる可能性があります。
毎年の土地建物税
2020年に導入されたタイの土地建物税は、公示地価を課税ベースとして計算されます。税率は居住用が0.01%、空き地は最大0.7%。公示地価が上方修正されれば、年間の税額も比例して上がります。プーケット・バンコクなど人気エリアの物件オーナーは、次回改定後に税負担が15〜30%増加する可能性を念頭に置いてください。
賃貸投資の観点では、土地建物税の増加分により、プレミアムロケーションの純利回りが0.1〜0.3ポイント程度低下する見込みです。一般的な表面利回り5〜7%/年と比べれば無視できる数字ではありませんが、あらかじめキャッシュフロー計算に織り込んでおけば対応できる水準です。
リースホールド登記費用への影響
長期リース（通常30年）を登記する際には、**リース期間全体の賃料総額の1.1%**が登記費用として発生します。土地局が新しい公示地価に連動して賃料ベンチマークを見直した場合、リースホールド登記コストも上昇します。プーケットでリースホールド購入を検討している方は、2027年より前に契約を完了することで現行の公示地価ベースを「ロック」できます。
ノミニー規制強化との関係
タイ政府は現在、プーケット・クラビ・パンガー・バンコク・チェンマイでのノミニー名義による土地保有構造を厳しく取り締まっており、数百件の逮捕と数千社が調査対象となっています。この動きと今回の地籍評価改革は別々の施策ですが、互いに補強し合う関係にあります。
公示地価が市場価格に近づくほど、当局が資産価値を審査する際の「公式根拠」が明確になります。逆に言えば、フリーホールドコンドミニアム・リースホールド・地上権（スーパーフィシーズ）など適法な所有形態を選んでいる投資家にとっては、透明性の高い評価体系はむしろ保護材料になります。タイ不動産を通じて物件を探す際は、所有構造の適法性を改めて確認することをお勧めします。
今後のスケジュールと注意点
- 2026年中：財務省が新しい評価手法を確定・整備
- 2027年：新しい公示地価が次回改定サイクルで適用予定
- 一部の省では2027年を待たず、暫定的な価格調整が先行して実施される可能性あり
公示地価の異議申し立て制度も設けられており、新評価額の公表後60日以内に財務省へ申請できます。ただし実際に覆るケースは多くなく、独立した公認評価士による鑑定書が有効な根拠となります。
現在の公示地価を調べる方法
財務省の公式ポータル（treasury.go.th）で土地証書番号（チャノート）を入力して検索できます。また、最寄りの土地局（ランドオフィス）に直接問い合わせることも可能です。プーケットやバンコクで具体的な物件の評価額を確認したい場合は、地元の不動産エージェントや弁護士を通じて手続きを行うとスムーズです。
まとめ：日本人投資家が今取るべき行動
今回の改革でタイ不動産市場の透明性は確実に高まります。「公示価格が低いうちに」という節税メリットは縮小しますが、逆に言えば市場の信頼性が向上し、中長期の資産価値としての安定性が増します。プーケットや東南アジアへの不動産投資を考えている日本人の方は、2027年の改定前に取引コストと税負担のシミュレーションを行い、適切な所有形態を選択することが重要です。
出典：バンコクポスト